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_叶檀:房地产市场分水岭已经到来

2017-10-20 21:09

此次调控不成功便成仁,如果不成功,紧缩政策撤出、房价飞涨,中国经济将堕入深渊

4月房地产调控政策密集出台,房地产市场分水岭已经到来。所谓分水岭,有两个含义,一是政策分水岭,二是价格分水岭。

房地产政策处于结构调整期,政府试图破解以往的恶性循环:政策短期调整、房地产市场下挫、担心实体经济放松信贷与税收、房地产价格报复式上涨。

打破房地产市场政策调控“空调”的恶性循环,关键在于解除地方财政与房地产之间的血脉联系,此次政策转变包括税收政策的变化。

税收改革是房地产健康发展的基础。物业税久推难出,而变性的物业税有可能出台。近日有消息称,接近的权威人士表示,目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订,或将在近期内公布试行。主要内容包括,个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点,首先对高端房产交易征税,即征收特别房产消费税,将在重点城市试点开征,具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率,将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分,买卖家庭第二套以上住房的,税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。

上述政策不是真正的持有税或者物业税,只是沾了物业税一些皮毛,地方财政的公开透明也不会因此有所进步。虽然存在绥靖之处,但该项税率与物业税的相通之处是,地方政府可以通过消费税弥补地方财政的不足,从而减少对卖地财政的依赖性。对于投资性购房者而言,高税率出台减少了投资收益预期,从而降低了投资动力。从房产物业税与消费税的变化,我们看到了中国式渐进改革的特征。

房价分水岭已经到来。上海中原地产周一最新报告称,中国的房地产新政出台后,今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束。一线城市出现短期炒房客大手笔恐慌性抛售现象,北京通州、望京等前期炒作的热点区域价格开始走稳,成交量较4月初的周末下降了20%。成交价格企稳,业主“跳价”和毁约现象基本消失。

房地产新政缩短了金融杠杆,提高了借贷成本,相当于单独对房地产市场加息。这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。

新政直指二套房以上的炒房客,目标非常明确。

房地产市场的价格飙升主要由投资者引发,已由一线城市蔓延到二三线城市,从大户型蔓延到中小户型。在房地产泡沫期,投资者获得房地产高溢价,并且凭借财富效应进一步推高房价,为高房价树立市场标杆,直至最终泡沫破灭、发生金融危机。而刚性需求者被挟裹,不得不接受高房价。

根据统计显示,目前上海楼市成交客户比例中,约超过40%的客户来自非本地户籍的公民,在北京、上海、深圳等一线城市,居民购买多套住房的比例逐年攀升,投资投机性购房占据了40%-50%的比例,只要打消炒房者的收益预期,使风险大于收益,炒房者很快会偃旗息鼓。目前市场反应说明,成本上升预期与税收上升预期已经使炒作者产生严重的恐慌情绪。

市场挤压泡沫分三步走。首先是手中拥有大量房产的短期炒作客撤出市场,目前就处于这一过程当中;如果政策能够延续几个月以上,长期炒房客将会撤出市场,这意味着作为高房价风向标的投资性价格丧失,房地产进入下行周期;刚性需求者观望房产价格变化,当市场下降引发政策松动时,刚性需求者入场支撑房价,此时房价谷底显现。现在市场只走到第一步。

房地产调控必会出现误伤,如改善性住房需求受到抑制;房地产调控会遭遇银行等机构的软性抵抗,以房贷作为主要利润来源的银行对调控一万个不乐意,抱怨房地产调控顾头不顾尾等等。要指出的是,虽然开始可能出现误伤,但房价下跌最终会给自住性需求者带来实惠,而银行的抱怨只是银行赢利能力过于单一的表现,银行必须改变把赢利绑定在房地产贷款上的思路,未来能够真正发掘优质企业、承销各种债券、提供优质服务的才是好银行。

政策与价格两方面,都在证明房地产市场分水岭已经到来。此次调控不成功便成仁,如果不成功,紧缩政策撤出、房价飞涨,中国经济将堕入深渊。

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发布时间:2017-10-20 21:09

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